1. 부동산 시장의 기본 구조
1) 매매, 전세, 월세
- 매매 : 소유권 이전, 대출 규제와 세금 정책 영향을 크게 받음
- 전세 : 보증금을 한 번에 맡기고 월세 없이 거주.(한국에만 있는 독특한 제도)
- 월세 : 보증금 + 매달 임대료 지불.
- 반전세 : 보증금을 높이고 월세를 줄인 형태.
2) 아파트의 절대적 인기
주거 안정성과 시세 상승 기대감 때문에 아파트 선호도가 높음.
3) 재건축, 재개발 지역
장기적으로 가치 상승 가능성 있지만, 규제, 기간, 분담금 등 리스크 존재
2. 최근 부동산 흐름
- 금리 변화에 따라 거래량과 가격이 민감하게 반응.
- 수도권(특히 서울, 경기 일부 지역)은 입지 좋은 곳 중심으로 가격이 다시 회복세.
- 지방은 입주 물량 과잉 지역과 미분양이 많은 곳은 하락 압력 지속.
- 청년, 신혼부부 대상 특례보금자리론, 생애최초 주택 구입 대출 같은 정부 지원 제도 주목.
3. 계약 시 꼭 확인해야 할 사항
1) 등기부등본 확인
– 소유자와 계약 상대가 동일한지
– 근저당, 가압류 등 권리관계 문제 없는지
2) 건축물대장 확인
불법 건축물 여부 체크
3) 전세보증보험 가입 가능 여부
보증금 안전 확보 필수
4) 확정일자, 전입신고
전세보증금 보호를 위한 핵심 절차
4. 투자 시 고려 포인트
- 입지 : 교통, 학군, 생활 인프라가 부동산 가치의 70% 이상 좌우
- 개발 호재 : GTX, 신도시 계획, 대규모 기업 입지 예정지 등은 중장기 투자 가치 상승 요인
- 공급량 : 신규 분양과 입주 예정 물량이 많으면 가격 하락 가능성
- 대출 규제 : 투기과열지구, 조정대상지역 여부에 따라 LTV, DTI 등 대출 한도 차이
5. 세금 기본 상식
- 취득세 : 주택 구입 시 1~12% 부과 (주택 수, 가격, 지역에 따라 다름)
- 재산세 : 매년 7월, 9월 납부
- 종합부동산세 : 공시가격 일정 기준 이상이면 추가 부담
- 양도소득세 : 매도 시 시세 차익에 따라 부과 (보유 기간, 거주 요건에 따라 절세 가능)
6. 위험 피하는 법
- 시세보다 너무 싼 매물은 깡통전세 사기 위험 의심
- 계약금 송금은 반드시 집주인 명의 계좌로
- 등기부등본은 계약 직전에도 한 번 더 확인
- 부동산 중개수수료는 법정 상한 요율 준수(협상 가능)